Los bienes raíces comerciales son un patio de recreo para los ricos. Bueno, solía ser así. Gracias a las muchas oportunidades nuevas en bienes raíces, los inversionistas individuales ahora pueden invertir y jugar con los ricos en el mercado de bienes raíces comerciales. Entonces, ¿cuáles son estas tendencias que hacen que los bienes inmuebles comerciales sean accesibles para los inversores minoristas? Los REIT y la propiedad fraccionada son dos de ellos.
Debido a su naturaleza física, rendimientos constantes y valor colateral, los bienes inmuebles comerciales son una clase de activos popular para los HNI y los inversores institucionales. Por otro lado, la costosa inversión de capital y la falta de liquidez extrema lo han convertido en un sueño para los inversionistas comunes. Por ejemplo, si está comprando una propiedad comercial premium, deberá invertir millones de rupias, mantenerla, pagar impuestos sobre la propiedad y encontrar inquilinos.
Estas propiedades generan altos rendimientos de alquiler al mismo tiempo que muestran un potencial increíble para la revalorización del capital. Sin embargo, dado el tamaño promedio del boleto de la inversión requerida, siguen sin estar disponibles para un inversor minorista.
Sin embargo, gracias a la tecnología moderna y las plataformas de inversión, los inversores ahora pueden agregar bienes raíces comerciales a sus carteras. Puede invertir en bienes raíces sin poseer, operar y administrar la propiedad. Una inversión parcial en bienes raíces comerciales y la compra de REIT hace posible invertir dinero en estos edificios comerciales de alta calidad y generar ingresos de alquiler mensuales. Por lo tanto, ayuda en la acumulación de riqueza a largo plazo.
¿Qué son exactamente los REIT?
REIT significa Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces. La mayoría de la gente no habría invertido en REIT hace una década. Sin embargo, los REIT gozan de una popularidad cada vez mayor entre los inversores institucionales y minoristas, lo que se puede atribuir a las buenas perspectivas para la construcción de espacios de oficinas en el futuro. Los REIT son inversiones con privilegios fiscales en propiedades de inversión. Un REIT se forma cuando un patrocinador transfiere la propiedad de los activos al fideicomiso a cambio de las acciones del fideicomiso. Piense en ello de manera análoga a un fondo mutuo que recauda dinero de los inversores. A cambio, reciben acciones de inversión. Las entidades REIT representan participaciones inmobiliarias en lugar de acciones. Los pagos de dividendos y la revalorización del capital son los rendimientos REIT.
El primer REIT en India se lanzó en 2019. SEBI tiene tres REIT y dos InvIT que cotizan en India (Fideicomisos de Inversión en Infraestructura). En teoría, los INVIT y los REIT son lo mismo. Los REIT poseen y operan edificios de oficinas. Los InvIT también poseen y operan infraestructura como carreteras, puentes, represas y redes eléctricas, por nombrar algunas. La historia de los REIT e InvIT en la India no es muy lejana y muestra que los REIT son una nueva tendencia que se ha puesto al día con el mercado indio de inversión inmobiliaria de forma masiva. Embassy REIT, Mindspace REIT y Brookfield India REIT son los tres REIT listados en India.
¿Cómo funciona una inversión en REITs?
Al igual que las acciones, las acciones de REIT se pueden comprar a través de cuentas comerciales normales en los principales mercados de BSE y NSE. Los REIT hicieron su debut en India en 2019. Embassy Business Park REIT es la primera entidad REIT cotizada en India. En India, los REIT públicos están registrados en SEBI y actualmente están en funcionamiento. Los REIT también se negocian en las bolsas de valores.
Los precios de las acciones REIT fluctúan en las bolsas de valores. Estos dependen de las acciones a la vista y del desempeño del REIT. SEBI ha introducido dos importantes revisiones legislativas a la inversión REIT en India para atraer inversores. Se ha abolido el mínimo requerido anteriormente de 50.000 rupias para que los inversores inviertan en acciones de REIT. La cantidad mínima para invertir en OPI ahora está entre 10,000 y 15,000 rupias. Otro cambio regulatorio es aumentar el tamaño de los lotes de REIT, actualmente 100 unidades. Como consecuencia de la misma regla SEBI, el tamaño promedio de lote ha disminuido de cien unidades a una unidad.
¿Qué es la propiedad fraccionada?
Las compras de bienes raíces a veces vienen con altos pagos iniciales y largos períodos de recuperación que pueden durar décadas. Si bien la inversión en bienes raíces residenciales es bien conocida y tiene beneficios fiscales, la inversión en bienes raíces comerciales requiere mucho tiempo.
Las personas que no necesariamente se conocen ahora pueden convertirse en copropietarios de una propiedad invirtiendo pequeñas cantidades de dinero y compartiendo la propiedad y los rendimientos. Bienvenido al mundo de la propiedad fraccionada.
¿Qué es exactamente la propiedad fraccionada? La propiedad fraccionada significa que un grupo de personas puede poseer partes de un activo inmobiliario comercial y no la unidad completa. Por ejemplo, un edificio de oficinas de 1,000 pies cuadrados en Hyderabad puede ser propiedad de diez personas únicas no afiliadas que contribuyen con Rs 5 lakh cada una.
Por lo tanto, cada propietario fraccional posee 100 pies cuadrados de la misma unidad, recibe una décima parte del rendimiento total del alquiler y puede dejar la inversión en el valor de mercado actual de la propiedad siempre que aumente su valor. Pero, ¿cómo o dónde podemos comenzar la propiedad fraccionada? monje de la fortuna, por ejemplo, es una de las mejores inmobiliarias fraccionarias que te puede ayudar. Assetmonk ofrece opciones de propiedad fraccionada de bienes raíces comerciales de calidad a cualquier inversionista con una inversión mínima de 10 lakhs de rupias.
¿Te preguntas dónde invertir tu dinero?
Con tantas diferencias entre las dos opciones de inversión inmobiliaria, es razonable preguntarse cuál es la mejor opción. De hecho, ninguno es objetivamente mejor que el otro. Ambos pueden generar ingresos significativos. Cada inversionista de bienes raíces comerciales tiene sus preferencias, tolerancia al riesgo y horizonte de tiempo. Cualquiera de las opciones puede ser más apropiada para las necesidades de una persona en particular. Por lo tanto, cada inversor debe hacer su propia investigación y elegir la solución que mejor se adapte a sus circunstancias. Tanto los bienes inmuebles fraccionarios como los REIT funcionan de maneras muy diferentes y pueden ofrecer a los inversores una variedad de beneficios. Al final, todo se reduce a sus objetivos de inversión.
Así que si estás pensando en invertir en cualquiera de los dos, ten en cuenta los siguientes puntos.
- Transparencia y diversidad: Debido a que los REIT no están relacionados con el S&P 500, incluirlos en una cartera de inversiones diversificada mejora los rendimientos y reduce el riesgo. Este último proporciona una cartera con un número fijo de activos sobre los que el inversor no tiene control. Funciona de manera similar a un fondo mutuo en el que puede seleccionar el carrito pero no los dulces. Hace que los REIT sean menos dependientes, ya que el bajo rendimiento o la ineficiencia de un activo reduce los rendimientos acumulados. En el lado positivo, el impacto en las participaciones individuales se reducirá, ya que se distribuirá entre un amplio espectro de inversores REIT en lugar de unos pocos inversores muy activos. La propiedad fraccionada ofrece una democracia de riqueza total basada en las preferencias de los inversores. Permite al inversor elegir entre diferentes activos según la región y las necesidades de inversión.
- Requisitos patrimoniales y patrimoniales: Un activo se selecciona después de una investigación exhaustiva y el cálculo de la tasa de rendimiento en el modelo de propiedad fraccionada. Por lo tanto, no hay un valor mínimo que deba cumplirse. Además, no hay período de bloqueo. Esto implica que un inversor puede vender libremente su propiedad de la participación en el activo a las partes interesadas después de que haya expirado la vida mínima del activo. REIT tiene un requisito de inversión mínima de Rs 500 millones de rupias. Limita el número de propiedades que puede heredar. Además, el REIT no permite la transferencia de propiedad o la capacidad de vender intereses.
- Restricciones de inversión: De acuerdo con los estándares de Sebi, la cartera de bienes raíces de un REIT debe consistir en un 80% de activos desarrollados y generadores de ingresos. Las propiedades en construcción, los edificios terminados pero que no generan renta y los préstamos públicos o no cotizados de empresas inmobiliarias pueden invertir hasta el 20 por ciento de los activos. Por otro lado, como fondo fiduciario altamente regulado, dificulta la difusión de modelos creativos de crecimiento. Debido a que los Subfondos están autorregulados, permiten que las estructuras de inversión crezcan a través de una gama de activos generadores de ingresos, lo que resulta en mayores rendimientos a largo plazo. Además, una cartera constante de bienes inmuebles de alta calidad ofrece a los inversores oportunidades de inversión.
- Adquisición de Activos y Distribución de Flujo de Caja: Una cosa que realmente funciona a favor de los REIT es la tarifa de entrada barata, y una vez cotizadas, las acciones se pueden negociar en bolsas, lo que le ayuda a evitar el problema de liquidez. Sin embargo, los REIT devuelven el 90 por ciento de su efectivo neto distribuible a sus inversores. La propiedad fraccionada permite distribuir los flujos de efectivo después de deducir los honorarios legales, los impuestos y los costos de gestión de activos, que es solo del 1 % con Assetmonk.
Ambas inversiones son rentables; Aun así, invertir en bienes raíces se trata de tomar una decisión estratégica bien informada. Se trata de objetivos de inversión, términos, flujo de efectivo, tolerancia al riesgo y la perspectiva que traerá a la mesa.